Повышение арендной платы в одностороннем порядке
Под изменением арендной ставки в одностороннем порядке понимают изменение одной стороной состава договора без предварительного согласования с другой. Эта возможность закреплена за арендодателем в п.4 ст. 421 ГК РФ. Но по сравнению с изменением договора по соглашению к данной процедуре он может прибегать лишь один раз в два года.
Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендодателя. Например, в ходе инфляции вы понимаете, что доходность вашей собственности начинает граничить с убыточной, в следствие чего решаете изменить условия договора без предварительного согласия арендатора. Что же именно необходимо сделать для успешного достижения желаемого результата?
Первым делом вне зависимости от ситуации необходимо уведомить арендатора о грядущих изменениях в договоре. Чем раньше Вы это сделаете, тем лучше.
Как это зачастую бывает с большинством возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором, большая часть из них может разрешиться еще на этапе заключения договора. При не самом качественном исполнении договора порядок изменения арендной платы или описан весьма туманно, или попросту отсутствует. В хорошо составленном договоре, желательно с участием юриста, при описании этого порядка должны быть затронуты следующие пункты:
· Возможность изменения размера арендной платы;
· Стороны договора, получающие это право;
· Сроки, в течение которых происходит смена арендной платы после изменения договора;
· Периодичность, с которой может меняться величина арендной платы;
· Пределы, до которых может изменяться размер платы;
· Описание непосредственно порядка изменения размера арендной платы.
Теперь, когда вы понимаете структуру будущего договора, стоит немного подробнее рассказать о периодичности. Как мы говорили ранее, законом предусматривается не более одного пересмотра величины арендной платы в год. Хотя в договоре могут быть предусмотрены другие правила, при разбирательстве в верховном арбитражном суде, судья встанет на сторону арендодателя только если в договоре был описан механизм расчёта арендной платы в процентах – из чего следует что плата не фиксированная, из-за чего индексацией или изменением такой пересчет не считается. С другой стороны, в договоре может быть предусмотрен пункт, запрещающий индексацию ренты в течение всего действия договора аренды.
Отдельно стоит описать возможность индексации арендной платы в одностороннем порядке вследствие инфляции. Если при составлении договора Вы указывали возможность индексации договора, то самый распространенный вариант описания механизма изменения цены заключается в привязке к индексу потребительских цен от Росстата, например, с ограничением в не более 5% от текущего размера арендной платы. Если же съём помещения происходит за иностранную валюту, то при желании при составлении договора можно указать границу курсов, учитываемую при оплате аренды. Еще одним вариантом может стать привязка к ИПЦ стран, в валютах которых происходит оплата.
Увеличение арендной платы по соглашению сторон
Возможность изменения величины арендной ставки арендодателем гарантируется 3 пунктом 614 ГК РФ, согласно которому: если при заключении договора не были предусмотрены особые условия съёма, размер арендной платы может изменяться по соглашению обоих сторон в сроки, предусмотренные договором. Однако такие изменения требуют согласия арендатора и не могут происходить чаще одного раза в год.
Если обе стороны согласны на изменение арендной платы, то договор перезаключается уже на новых условиях или заключается дополнительное соглашение к текущему договору.
Переложить все дополнительные расходы на арендатора
Этот пункт, как и многие другие, проговариваются и закрепляются на этапе создания арендного договора. Даже несмотря на то, что в большинстве случаев арендаторы готовы оплачивать ЖКХ и некоторые другие доп. расходы по умолчанию, прописав все тонкости этого процесса при заключении договора. арендодатель обезопасит себя от лишних разбирательств со съёмщиками. Напомним, что, прибегнув к услугам юриста, у вас получится составить наиболее полный и понятный договор.
При оплате ЖКХ глобально выделяется 2 ситуации – либо арендодатель платит счета со своего счета, и тогда в договоре должно быть указано, что к фиксированной арендной плате добавляется сумма, необходимая на оплату коммунальных услуг, либо услуги оплачивает сам арендатор.
Также камнем преткновения может стать способ расчета оплаты коммунальных услуг. Зачастую в предоставляемой для съёма недвижимости отсутствуют счетчики, и оплата ведется по тарифам, обычно превышающим реальный расход воды, электричества или газа. В таких случаях арендатор может попросить арендодателя об установке счетчиков. Требовать, чтобы установка счетчиков входила в стоимость арендной платы он не может - тут все зависит от решения собственника. Однако, если иное не указано в договоре, непосредственное обслуживание установленных счетчиков ложится на арендодателя, так как они считаются его личной собственностью.
Кроме ЖКХ к подобным расходам относится оплата домашнего интернета, телефона, парковочного места или консьержа. Арендатор не обязан платить за все эти услуги, если они ему не нужны. Но если Вам, как арендодателю важно сохранение работоспособности телефона или интернета, то Вы можете также указать это в договоре.
Что касается текущего или капитального ремонта, то ситуация разнится от случая к случаю. Согласно п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт в многоквартирном доме осуществляется за счет собственников помещений, соответственно требовать от арендатора взносов в фонд капитального ремонта, без предварительной договоренности, закрепленной в договоре, арендодатель не в праве.
Но при поломке замена или ремонт мебели производится за счет арендатора. При заключении договора могут быть обговорены варианты покупки дополнительной мебели в помещение либо за счет собственника с перспективой увеличения арендной платы, либо съёмщиком в счет этой арендной платы.
Причины повышения арендной платы
Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять размер арендной платы. Важно заметить, что закон позволяет изменение конкретного размера арендной платы только в одном из следующих случаев:
• Изменение средней стоимости похожей недвижимости;
• Обновление арендодателем мебели или техники квартиры;
• Появление новых видов транспорта вблизи от объекта недвижимости;
• Общий рост престижности района, в котором находится помещение;
• Изменение тарифов ЖКХ;
• Изменение ключевой ставки Банка России;
• Изменение индекса инфляции.
Уведомление об увеличении арендной платы
Ниже представлен пример уведомления:
«__»________г. между ________________________ и ______________________________был заключен Договор аренды N ____ от «___»______ ___ г.. В соответствии с п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__ размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. На основании вышеизложенного и руководствуясь п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__, уведомляем Вас об увеличении с «__» ______ __ г. арендной платы за __________________на ___ (_____) рублей. Таким образом, арендная плата будет составлять _____(____________).
Популярные вопросы и ответы на них
1. На сколько арендодатель может повысить арендную плату?
По закону арендодатель ограничен лишь числом раз в течение одного календарного года с момента заключения договора, когда он может изменить величину арендной платы. Как правило эти ограничения устанавливаются на момент заключения договора аренды. Игнорирование этого пункта может стать причиной разногласий между арендодателем и арендатором.
2. На основании какого закона арендодатель имеет право на увеличение арендной платы?
Закон, предусматривающий право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке – ст. 421 ГК РФ, но не чаще чем раз в 2 года. Если же с повышением стоимости ренты согласны и арендатор и владелец недвижимости, то такой вариант прописан в 3 пункте ст. 614 ГК РФ.
3. Что делать если арендатор не согласен на индексацию арендной платы?
Если в Вашем договоре предусмотрен только вариант с повышением арендной платы по соглашению, а арендатор при этом отказывается подписывать соглашение, Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендатора подписать соглашение (прецедент - постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). При этом в суде Вам придется доказать экономическую объективность ваших требований.
Либо вы можете изначально составлять договор так, что у вас, как у арендодателя будет право индексировать арендную плату по собственному желанию, однако для этого должны быть соблюдены требования, указанные в ст. 421 ГК РФ.
Заключение
Во избежание возникновения конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором необходим грамотно составленный договор аренды. Специалисты ГК «Бизнес Гарант» помогут Вам разрешить появившиеся проблемы и составить договор или дополнительное соглашение к договору, которые будут учитывать все возможные ситуации, содержать порядок и условия их разрешения и устраивать обе стороны.
Вы можете обратиться в офисы компании, позвонить по телефону или оставить заявку на сайте.
